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Q:提问:星主，您好！孩子24年小升初，准备明年内换房海淀。请问台马开放双限之后，马驹桥珠江逸景是否还要观望一段时间出手？请问什么时机置换合适？现金600，海淀区您除了推荐清河莱圳和龙樾，还有什么值得入手的板块吗？谢谢！

A:回答:您好,1、任何一个区域突然出现政策性的利好,区域都会出现短暂的房价上涨,先是新房市场炒作,量多会带动区域内的二手房,一些品质不错的二手房盘会出现行情,珠江逸景热度还不错,我觉得可以等等卖个好价,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;但如果这个区域的基础过于薄弱,上涨过后会出现冷静期,冷静期内会导致横盘或者下跌,马驹桥虽然有规划利好,但兑现周期不确定,我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图已经对大兴全区域详细分析,建议认真阅读;从效率原则如果有条件投资确定性更强的板块可以优先后者;这种区域在市场高峰出货是个不错的选择,2、这个预算在清河板块选的话较为合适,能买的盘居住感和升值性都高于海淀其他板块,可以重点淘淘笋盘,祝一切顺利!

Q:提问:京总你好，目前房子已卖，过户过程中。正在看新房，合适就会出手。家中三代同堂，预算1250左右，可以不考虑学区，目标是4居室品质改善。学习星球精华文章后，希望购买区域和居住品质相对还不错、物业水平还行、居住为主兼顾能够保值增值的改善楼盘。我们一家分别在国贸和望京东工作，因此之前主要考虑朝阳、通州和亦庄的楼盘。这个预算，可否请京总推荐几个楼盘参考，谢谢。之前简单聚焦于后沙峪的中海湖光九里和通州的武夷融御二期。倾向于融御二期但听说过一期业主维权，怕二期品质和物业管理跟不上。以上请京总指教，谢谢。

A:回答:您好,感谢信任!1250如果硬性条件是4居的话买在亦庄会比较稳妥一些;通州目前还是一座空城,兑现的周期存在很多不确定性,亦庄已经有良好的产业结构,加上教育也可,整体的区域价值比较稳固,武夷融御维权是一期装修的一些小问题,房子只要精装一定会有问题,不要在乎不该在乎的,抓大放小,这个盘综合素质指标都可,如果考虑通州需要长持,亦庄可以看看金茂系,4居室的户型很棒,在您们的预算范围之内,楼盘的居住感也都是区域天花板级别的;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

后沙峪建议放弃,后沙峪是一个刚需和高端改善的区域,刚需主要向主城区承接通勤人员,1250买这个区域属于资源错配;朝阳的话可以关注下奶西地块;但买个4居应该会比较困难,如果能压缩到三居室,把目标从通州和亦庄拉到朝阳,整体保值增值性会更稳健;总体如果期望四居;优先亦庄、其次通州;放弃后沙峪;参考精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;各区跑赢大盘选筹导图,按照会员文章布局包赚!祝一切顺利;

Q:提问：京总好，一直关注您，受益匪浅。现有首套首贷的房票，想买一套改善兼学区上学用。请指教。买房需求：1，买新房，三居，家中三代居住。2，得有学校。孩子25年上小学，想找稍微好点的，25年上半年需进行学籍注册。3，准备首付280至300万。还款能力可承受月供2.8w左右。家庭年收入如果维持现状应该能保持100w。4，希望房子增值保值。上班暂不考虑通勤时间。

买房难题：1、16年底第一次高位买房，不懂，买在了枣园小房，一直在跌。2、目前了解的新盘有朝阳王四营板块，保利锦上、朝阳壹号，旁边有十一学校分校，不知道能否期待？等保利二期开还值得么？问题是现在一片荒凉，不知道25年什么情况，看评价说将来的城市界面不能保证，25年过去生活是否便利舒适。

3、大兴旧宫的和锦诚园、合生me悦、熙悦云上，周边都为新房，不知未来配套发展潜力如何。上学只能上德茂学校，不知能否划分为亦庄学籍。只能上德茂的话，是不是不如保利锦上的十一学校？两个板块未来的升值潜力以及生活舒适度您怎么看？

4、西红门橡树湾跟前两个比较是不是更没有优势？最近是购入新房的合适时机么？很害怕又跟2016年底一样没有踩到合适的时机。

5、二手房在朝阳区和亦庄有推荐的么？朋友推荐的垂杨柳小学附近的老房，不太想去……我们如果购买二手房，由于贷款总额少，感觉没办法买到合适的三居次新房？请问如果买了二手房，是否有点浪费首套首贷资质？如何才能利用好杠杆。谢谢您

A:回答：您好,感谢信任!1、关于杠杆:买对投资品,负债越大,利润越高,如果买错投资品,负债越大,亏损越严重,不是说首套首贷一定要尽可能的多贷贷满,前提是您的房子需要有涨幅,如果涨幅很差,或者不涨甚至下跌,利息成本加上通货膨胀就会导致亏损很严重,楼市分化加剧,如果不停的印钞,差距会很快拉开;建议阅读星球精华栏文章07#巧用杠杆,贷款的利用,阅读后逻辑自然明白;

2、关于新房和二手房,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱;二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.

具体回答:1、枣园板块不是很差,不知您持有的盘怎么样,可以问问中介,如果市场好,价格有回升,可以考虑再下波行情出掉,枣园属于通勤居住板块,这种区域至少得是个两居,如果面积过小或在楼盘很旧,在市场上的竞争力比较弱,通勤购买人群为何要跑到很远的地方买房,就是为了两点,一是新,二是大,如果这两个都不占就失去优势;可通过精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,

2、王四营不是配套差,荒凉只是一方面,最重要的是这个区域的格局很难改造,您开车到这个区域多转转,包括周围,总结就是很乱,商圈乱,商业乱,界面乱,人员乱.这种区域如果不改造,未来在市场上的竞争力会很没有优势,如酒仙桥、潘家园,坐拥天然地理位置,但自身不争气房价还是常年下跌

3、我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图已经对大兴全区域详细分析,建议认真阅读,瀛海、旧宫这个地块的新盘溢价很严重,买过来站岗的可能性90%,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年

从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强;投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了;但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。

这个折价率是很明显的指标;这种区域我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.跑输市场涨幅平均值,跑赢更困难了;西红门橡树湾这个位置过于偏了,距离大兴新城还有一段距离;未来也是一个偏通勤的地段,您不如看看西红门、枣园的二手次新,西红门是大兴这条线的龙头板块,有持有的价值,后期补涨的机会比较大

4、二手房贷款额度上,有很多种方法可以解决,如果是纯投资:不考虑通勤,300万的首付,加400的杠杆,总价控制在700,您们的月供能力可以承受,一年后可以再次贷款供房,考虑热门区域的次新2房比较稳健,可查询精华栏文章北京各区跑赢大盘选筹导图,按照文章内选筹包赚;其次您们的买房思路比较乱,没有重点,无论是从哪个维度考虑,切记投资不是DB,投资房产等同于持有了这座城市的股份,大方向和您选的位置相关,只少占到70%的因素,其次才是产品;那些把自己财富保护的很好的人,更多的是稳健投资,绝对不碰风险投资,对于没把握的事情或者看不透的事情一概不做;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,祝一切顺利!

Q:提问:您好，这几天连夜看了您星球的精华文章受益匪浅，遗憾2018年第一次换房的时候没有好好在网上搜一下您的文章。目前有650-700的预算（现金不贷款，以父母名义购买无法贷款，我本人名下目前在通州有一处房子），因为我本人在燕郊上班，孩子父亲是军人（有一房在海淀），考虑到以后多半还是要以我的通勤为主，父母想在通州买一套房子

看了您的文章肯定是要选在武夷商圈，想问问您的意见，是买新盘还是买周围的二手房？给父母做改善型房子，也希望小区环境人文环境要好，大概率5-10年持有不会换了。另外还有您文章里提到的加杠杆，做抵押是什么意思？最后还想跟您探讨一下感觉从去年下半年开始经济就受疫情影响走下行的趋势，失业率上升，好多企业倒闭，公务员降薪等会不会影响到房子未来的价值？

A:回答:您好,感谢信任!1、疫情会导致短期成交量萎缩,对长期没什么影响,长远看核心优质房产还要上涨,未来,ZF为了刺激经济增长,至少要保证就业;各种货币、信贷、政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧.房地产不是制造业，房地产是金融业，我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说，滥发纸币的速度，远远超过实物。造成了全社会的通胀。纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨。也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

2、如果是在通州的话可以考虑武夷花园的融域、京贸国际城、运河湾、融域和京贸国际城比较稀缺;运河湾距离地铁站比较近,如果您长持的话融域和京贸都可;这个预算买通州选这两个盘属于最优选择了;祝一切顺利!

Q:提问:京总，看了您星球置顶的文章，启发很大，受益匪浅。但因为本人对经济指标基本无概念，之前也没关注过通胀、杠杆和资产配置等问题，所以有些问题理解的还不太明白。之前总觉得贷款额度越高、期限越长，利息越高，对自己不合适。

但是看了您的文章，感觉杠杆率越高越合适！是不是可以这样理解，如果通胀率维持在正常水平一直不变的话（如CPI在3%左右），那是不是付出的利息基本上可以与因通胀而少还（相当于少还）的贷款额度相抵消？同时，通胀率超过正常水平之外的部分以及房产本身的增值，就属于自己的收益了，这么理解对吗？另外，如果利用杠杆的话，什么样的杠杆配置水平对家庭来说是安全的？是不是杠杆率越高、贷款时间越长越合适？都有哪些风险？麻烦京总再给指导，谢谢！

A:回答:您好;1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷写了不少,我们普通人利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则只能一次次被抢;

我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子同样是资本高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号

2、其次通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;​

3、优质房产(可参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理中优质房产的标准)可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;配置杠杆的高低要看家庭的收入情况;如果能保证未来5年月供即可按上限操作,前提是选筹正确,祝一切顺利!

Q:提问:京总好。最近因为小孩上学的需要在看西城的房子。预算不多，500左右。因此以西城广外为主。请问京总您对广外二手房的总体趋势是怎么看的？看了红莲中里的房子（老破小），单价已经比较高了，从保值（能增值就更好了）的角度是否可以买入？未来几年是否会有风险？其他有推荐的吗？另外，亚运村亚运新新家园的平层（三居）是否值得继续持有，还是应该选择合适的时间出手？如果出手的话，我们希望去海淀买房。我理解，海淀北部新区尚需时日才能兑现利好，因此并不推荐，对吧？那么海淀的哪些区域值得考虑呢（假设预算1500左右）？多谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、您们的第一个思路应该是以最低总价获取孩子入学名额,这种逻辑在当下政策下正确,我在星球星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图对东西海学区房有过详细分析,不管是西城还是海淀这种思路风险性都是相对较小的;学区房原本的价值只有10万,加上学区价格就变成了12万,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,

其次广外这个地方的老旧小区保值性还可;关于老城区的老旧小区未来还有没有价值,建议阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;此类房屋的保值性主要是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑;所以北京这种城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.二三线、能量比较低的市中心老旧小区，

尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场;这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值;广外本身有丽泽的加持,学区溢价比较低,相对是一个安全的区域;只是老旧小区同比区域内的品质盘涨幅上会有明显的差距,当下市场的行情都是龙头区域品质次新涨完喘息的时候轮到一些不错的老旧社区;

2、亚运村虽然近些年过气了,但亚运新新家园在市场上具备一定的稀缺性,低密度六层板块洋房在四环还是比较抢手的,如果您们要把这套出了置换,只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;海淀可以关注清河,橡树湾、世华龙樾是更高等级区域更高等级楼盘;清河配套成熟,有产业聚集的辐射,这两个盘在同区域竞争力凸显,

未来货币持续超发的情况下大概率是一直往上走的;海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性;卖掉亚运村买不确定的新区,战略上是错误的,存在一定的风险性;不如考虑广外方案了;如果出掉亚运村按照我给您们推荐的区域考虑,方向上不会错;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!

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