办公和消费需求

买房需要新有效人口，消费才能促进商业区的发展。

现在城市最需要什么？人口。现在最能表现城市活力的是什么，商业街的烟火气，商业区的琳琅满目的商店和车水马龙的人流。

以前富人都喜欢外三圈内三圈围成别墅区，高档次。现在最有价值的区域是最繁华最有人气的区域。

消费人流，是指会源源不断前来办公和消费的人口。单单一个商务区内的人才多少？20万？远远不够。要让外围的常住人口不断地进入商务区，又离开商务区。在这商务区上班，在这个商务区消费。那样就能辐射100万，200万甚至500万人口。（当然，想想微信淘宝6亿活跃用户，美团拼多多几亿活跃用户，不愧是顶级生产资料。。。）

先说办公，也就是去公司上班。虽说中国在科技竞争中怼不过美国。但是作为世界工厂，贸易和运营还是在的。国内的互联网等高新行业还是美国有的中国也要有，没有就投资合作。科技行业内需足，出国海外难。

商务区内的经济功能

再说说消费，商务消费区在线下也算是顶流（顶级客流量）.2019年的消费品总额是38万亿，而那个让万民喊高家家参与国家忧虑的房产总交易才17万亿（含二手房新房，也含30年银行房贷）。中国GDP总共100万亿，消费品要占40%。

实体销售被线上电商抢走了很多，2018年中国网络零售突破9万亿,但是运输交通物流聚会教育美容房产等等，依然要靠线下门店来服务。当然现在门店的功能从交易转向服务了。当然淘宝等平台那是顶级生产资料，交易聚集地，不是一堆零零散散的店铺可以对抗的。

故在中国，商务消费区的用户数量和质量算是线下顶流了（顶级客流量）。

虽然电子商务时代，线上网上交易抢占了太多交易，但线下服务依旧热闹。线下服务无可替代。

电商交易运来的快递靠线下仓库，菜鸟驿站和快递柜。电商运来的手机维修仍旧靠线下手机维修点。汽车买卖和维修靠4S店和维修点。

大量的餐饮门店，大量的房产中介门店，大量的教育培训机构门店，大量的美容院门店，天天时时刻刻迎接了一群群消费者，号称线下碎钞机。

看到没，只要有服务的地方，都是线下门店为主力完成的。而服务，可比那什么拼多多的全年人均交易额1400元贵多了。可能给孩子报个培训班要5千，美容院染个头发要两千，4S修个车要八千八，超过部分中国人支付宝余额。

你的远方亲戚或大学同学来看望你了。好，带他去吃一顿，体会一下城市的繁华。现实中比如小区旁边有排商铺，或一个小广场。那里也有不少吃的。一样是花钱，你会带他去哪里吗？不会，没有排场，没有气势，你肯定会带他去城市最繁华的中央商务区的某个消费广场，顺便炫耀一下城市的繁华。

这就是商务区顶级流量的原因，中国人都是好客好面子的。一样是花钱，为什么不去最繁华的广场？现在交通发达，大家可能都有车或可以滴滴打车。这些城市顶级的中央商务区一般都在三环内，如北京的朝阳区，杭州的钱江新城CBD，成都的商务中心区。而在更远的四环五环，有很多新建的消费区广场，大部分就没之前的中央商务区那么火爆了。

这些线下消费需求，那么虽然有地铁交通比较方便，但是离这些繁华区域越近的小区地段就被认为，就越有面子。每次白领们上班坐车，下班去广场吃喝，都会途经那些小区。那些小区成了很多外围居住的人口心里非常熟悉向往的小区，因为能节约通勤时间，能避免路上堵车。如果那天商务区附近有块新地建造新小区，那就是热门新房，肯定能卖出个好价格。地理位置决定价值，离繁华红尘越近，价值越高。

结论：中央商务区代表着一个城市的顶级人口流量，承载着全市的人大量的消费和商务产出。那么商务区及周边的靠近繁华代名词地段的房价是城市房价制高点，甚至超过市中心区。

涨价的CBD新房

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这就是中央商务区CBD傍边的新房广告，充满着向上阶层的诱惑力。

中央商务区旁，事业工作近，商务资源，高端圈子，双地铁口，学区资源，每一条都闪烁着吸引力，吸引外围的人去加入这个圈子，这个保值事业面子学区四合一的大套餐。

这些线下消费需求繁华地，吸引着大片外围区域的民众眼光。那么虽然现在有地铁有私家车有滴滴打车，想要去的话也就一小时内的时间，但是离这些繁华区域越近的小区地段就会被认为，阶层，就越有面子。

每次白领们坐车上班，下班去广场吃喝，都会途经那些小区。那些小区成了很多外围居住的人口心里非常熟悉向往的小区，因为能节约通勤时间，能避免路上堵车。更因为房产财富象征，有面子。

如果那天商务区附近有块新地建造新小区，那就是热门新房，肯定能卖出个好价格。

地理位置决定价值，离繁华红尘越近，价值越高。离市区越远，越是偏僻无人，可能连个租客都找不到。

人群流向去哪里，哪里就繁华。哪里繁华，哪里就有名望，住哪里就有面子。住哪里有面子便捷，房产的价格就高。

北京CBD

新房和次新房能够当做婚房，能够满足人们的尊重需求，能够自己住，还能随着周边设施的开发增值。但老破小拆迁户小区，只有出租的金融属性和未来可能的拆迁属性。

2009年，全国已经70多个城市提出兴建自己的CBD。之前之后已经卖出去不少商务区旁的小区。这些商务区小区房产赶上了2008年的4万亿刺激经济。

而2016年到2017年那一拨去房产库存涨价的前夕，各城市中央商务区新开发的楼盘一样年年在卖。而这些次新房，赶上了商务区的发展和去房产库存涨价，双壁合一，这几年涨价近3倍。

2016年到2017年那一拨去房产库存（2014年后，面对前期刺激政策遗留下来的高负债、高库存、高产能的局面，为了保经济而继续刺激房地产，这一波房价上涨延续到2018年），涨幅最大就是发展起来3环内商务区或新城的次新房，当然还有政府继续开发的新房。而市区的老破小反而被冷落（学区房除外），涨幅没有次新房大。

安居客挂牌价就能查到，新房二手都能吧，没办法，知乎没有现存的数据

市区老破小对比3环新区次新房的涨幅。。。

北京作为首都，市中心的房价高达朝阳商务区的2倍，商务区性价比立刻体现。

杭州的商务区房价应该盖过其他区域，连商务区江对面的钱江世纪城奥体中心房价也水涨船高。

广州CBD

这就是房价暴涨的一代。市区老破小价格反而远不如中央商务区的次新房。其实和70年产权关系不大，因为市区的次新房价格也不如新兴商务区的次新房（如东莞松山湖房价五万，比东莞市区高，杭州钱江新城房价5万，与市区相当，宁波市区三江口边上房价真不如南部商务区和东部新城），只和城市热门区域发展有关，和房产小区周边新旧建设有关。

虽然和市中心相比，商务区房价不见得能超过（也有超过的城市，55开吧）。但是对比其他3环区域，和市区同样是距离，房价基本是不如商务区的房价（北京海淀区学区房例外）。

这就是2004年到2016年的新区开发，新商务区开发。现在商务区成为了仅次于市中心的繁华地带。