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目 录
第一部分 银行当前的房地产贷款额度情况
一、银行当前的开发贷额度情况
二、银行当前的按揭贷款额度情况
第二部分 地产前融资金通过银行开发贷完成置换的操作难点
一、银行开发贷置换前融资金的困境
二、银行开发贷的授信金额与前融资金的置换退出
三、销售监管账户的回款如何归还前融资金及开发贷
第三部分 地产前融资金与开发贷并存的处理
一、土拍政策调整后的地产前融业务难点
二、前融资金的退出更加依赖银行开发贷及项目销售回款
三、地产前融资金与开发贷的衔接思路
四、地产前融的投后监管问题
第四部分 预售监管资金如何用于归还开发贷和前融本息
一、地产前融的还款来源是否可以指望预售监管资金
二、预售监管资金能否用于偿还银行开发贷和前融本息
三、地产前融机构对预售监管资金的态度
地产前融资金的还款来源及银行开发贷的置换难点
引言：
自2021年10月份以来，央行举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会、国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会等会议上，监管层均传递出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的信号。刘鹤副总理在2021金融街论坛年会开幕讲话中提到：合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
近一个月以来，广州、佛山、中山、无锡等地出现了按揭贷款松绑的现象，青岛等城市出现了银行开发贷放松的情况，哈尔滨等城市的地方救市情况也在如火如荼地进行。在政策层面出现放松信号的情况下，地产前融业务依旧如履薄冰，以下就地产前融资金的退出问题做详细分析和说明。
第一部分 银行当前的房地产贷款额度情况
受融资难和销售难、回款难的多重影响，房企目前参与土地招拍挂的热情已降至冰点。因银行贷款集中度“两道红线”引起的银行开发贷和按揭贷款放款难的影响，地产前融业务的还款来源及退出问题面临着更大的风险。就地产前融业务而言，由于开发商后端的银行开发贷是否能成功下放，按揭贷款是否能顺利发放是我们前融资金退出的关键，因此在当下信用风险事件频发的背景下我们对银行的放款变得尤为关注。对此，我们就目前房地产企业的银行开发贷、按揭贷等情况向部分银行进行了简单的沟通与摸底，具体情况如下。
一、银行当前的开发贷额度情况
（一）额度紧张，观望为主
根据我们摸底的情况，目前除了少部分股份制银行以及少部分农商行还有少量开发贷额度以及四大行中部分银行还有额度腾挪空间外，大部分银行仍都处于额度不足或收紧的状态，亦有银行在几个月前已经暂停涉房的相关业务。在额度紧张的情况下，有银行表示从总行开始从上到下，最近都在比赛非房业务，对房地产业务的积极性明显降低。
对于近期各大讲话中传递的“信贷放松”的信号，在我们摸底的银行中，大部分银行均表示目前政策传导与执行整体上还有一个过程，大家目前处于观望状态为主，最后一季度新增客户难度较大，做好存量维护系当务之急。对于开发贷业务目前一方面主要是存量业务已占满额度，只有释放出来才能新增业务，但是在目前信用风险频繁暴露的背景下，即便是新增业务也对交易主体与项目的考核更加严格。另外，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称“银行贷款两集中制度”）已经明确对银行贷款划了相应上限，加上其他的信贷投放比较乏力，在这个监管指标没松，目前政策具体执行存在一定的现实难度，市场信心的恢复也需要一个过程。
（二）提高标准，向国央企、优质主体及项目倾斜
关于开发贷额度是否释放问题，一些银行表示，目前确实收到监管通知新增开发贷额度，但银行内部开发贷还是基本暂停，并且，由于开发商信用风险事件频发，即使开发贷规模放开短期看来意义也不是不大，经过这波市场清理，剩下的可以合作的客户并不多，内部在对交易对手的选择也会集中在国央企，对民企基本不感冒了。
此外，在还在投放开发贷的银行中，对于湾区的一些项目，若项目涉及城市更新的，可绑定前端的拆迁贷/更新贷一并操作，优选“小而精”的项目，进行封闭式管理，并注重项目本身的好坏；在挑选交易对手方面，对于大开发商反倒看不清，有一些小开发商相对稳健的是目前重点合作的对象。另外，一些尚有额度的城商行表示，目前主要是跟国企合作，对于所有开发贷款要归集总部的项目一律不做，虽然目前还有一定的额度，但是也不是想给就能给的，最终还是要看项目本身的风险是否可控。虽然近期有很多声音释放出来，但是最为关键的还是要看银保监局、看监管怎么表态。
二、银行当前的按揭贷款额度情况
就按揭贷而言，根据我们的市场摸底，整体而言对于刚需客户确有放松的迹象。另外，亦有银行表示人行也通过给予证券化额度的方式间接放松了按揭贷款的额度上限。一些银行表示，按揭额度较之前有所松动，但是前面积压了太多项目，后续政策的传导与执行还需要一个过程。对于之前做业务较为“疯狂”的银行而言，目前也是一堆不良需要消化。整体而言，对于自己银行做开发贷的项目，该项目的按揭贷款可以松的时候还是会有所松动。但是整体会提高对交易对手的选择标准，在风控角度现金流紧张的开发商肯定很难通过审批。
第二部分 地产前融资金通过银行开发贷完成置换的操作难点
从市面的情况来看，受银行贷款集中度管理“两道红线”的影响，大部分银行对开发商的开发贷都面临额度不足或没有额度的问题，小业主买房的个人按揭贷款稍有好转，但是对开发贷的融资置换存在很大依赖度的前融资金的退出却仍旧面临退出风险。
一、银行开发贷置换前融资金的困境
银行对开发商的开发贷融资在房企的开发建设融资中一直都占据着最重要的地位，甚至开发商的资金来源中银行开发贷是必不可少的一大部分。自今年实施银行贷款集中度管理新规以来，当前有很多开发商已很难取得开发贷（百强房企也不例外，目前国有制银行和城商行等基本压缩在前三十或五十强开发商，而股份制银行的开发贷审批权限基本都收缩在了总行，根本没有操作业务的空间），其中银行的贷款额度是目前最大的问题。除银行的开发贷难以获取之外，信托的开发贷也面临着同样的问题，受融资类信托规模压降以及资金信托管理办法（征求意见稿）等新规影响，信托开发贷已急剧减少，融资类信托的额度对开发商来说也成了稀缺产品的代表。
对于前融机构来说，不管是土地款配资（备注：土地款融资业务目前已受监管限制，下同）还是拿地后的前融，目前在退出方面遇到的问题还是比较棘手。第一个问题是一、二线城市的项目拿地成本非常高（比如土地成本动辄是建安成本的4-10倍），而目前大部分银行对开发贷的授信金额只能是建安成本加上三费（财务费用、管理费用、销售费用）的70%，因此会导致开发贷取得的融资款离前期70%的土地配资款或拿地后的前融配资款相去甚远，也即开发贷取得的融资款很难覆盖掉前融资金并完成贷款置换，而前融资金无法通过开发贷的置换退出则只能等到项目的预售阶段，则此时就不得不协调前融与开发贷并存、风控措施衔接以及销售监管账户还款顺序安排等诸多问题。第二个问题是银行开发贷的审批难度问题，目前已有很多银行暂停了开发贷的业务（即使客户是百强房企），更多的银行则面临额度不足或没有额度的问题，一、二线城市的项目在银行开发贷的取得方面还会好一些，但三、四、五线城市的项目却已很难争取到银行的开发贷款（即便开发贷能覆盖前融资金）。因此，最后面临的一个问题是，能取得开发贷的城市，开发贷的融资款却无法形成对前融资金置换的有效覆盖（因为地价高），而地价低且开发贷可以有效置换前融资金的城市却无法顺利地在银行取得开发贷款。
值得一提的是，虽然银行开发贷、信托开发贷等在放款对应的资金用途方面一般都要求开发商只能用于工程施工费用、材料费用等的支出，但在实务中通过归还股东借款、关联方支付等方式间接归还前融资金等情况非常常见，也即在合规与融资需求层面已自发地达成了市场的某种平衡。另外，大房企的前融资金的还本付息或退出经常不需要过多关注开发贷是否可足够覆盖或及时覆盖前融资金并完成贷款置换的问题，因为土地款配资或拿地后前融资金到期后，这些大房企有足够的补充性现金流或集团、其他关联方的资金输入以确保前融资金的顺利退出，当然，如果大房企的集团层面没有这方面的交易或兜底安排，则还是必须认真考虑开发贷的置换问题，尤其是前融资金通过真股投资形式进入的情形。
二、银行开发贷的授信金额与前融资金的置换退出
在2016年之前，银行开发贷的授信金额一般都不超过项目投资总额的70%，开发贷按项目总投来算，不按资金峰值计算，其中投资总额=地价+建安+三费，但因近几年的监管新规已更加严厉地要求银行的开发贷资金不得用于房企缴纳土地款，因此目前大部分银行的开发贷都剔除了地价（仅个别银行仍将土地款计入），也即当前银行开发贷的授信金额一般是：（建安成本+三费）*70%，不过银行做测算时仍会考虑项目的资金峰值，因为银行也会担心项目营运资金断裂，导致贷款还不上。值得一提的是，城市更新项目的前融一般都无法等到开发商拿地或取得开发贷后实现退出（因城市更新项目的周期非常长），因此更新项目前期拆补款、股东借款等前融资金一般都需要银行的拆迁贷进行置换，只是目前拆迁贷的审批要比开发贷的审批顺利很多。
（一）开发贷如何置换土地前融款（备注：土地款融资业务目前已受限制，仅部分城市可开展）
前文有提到，因目前大部分银行的开发贷只含建安和三费（授信金额为两者之和的70%），因此开发贷的授信要做大的话只能把建安成本做大（比如精装、园林绿化等一并纳入计算），如此才能取得更多的低成本开发贷资金用于归还土地配资款，不过不同区域会存在不同的开发贷融资对土地前融资金的覆盖问题，比如佛山郊区的招拍挂项目，地价3千多，建安3千多，也即开发贷的钱可以拿去还土地配资款，且能够足额覆盖；东莞地区地价很贵（比如3月份土拍的楼面地价基本在2万-2.5万之间），建安成本则在4千左右一平，因此东莞的房企取得开发贷后用于归还土地配资款还远远不够，也即开发商没有其他补充现金流的情况下，前融资金只能等到预售后有回款时再退出。需注意的是，银行做开发贷授信审批的时候需要做当地建安平均成本的调查，因此做大建安成本需要有一定的合理性。
（二）开发贷无法覆盖土地前融的处理（备注：土地款融资业务目前已受限制，仅部分城市可开展）
以往土地款融资未受限制的时候，对于深圳、东莞等地价很高的一二线城市来说，因银行开发贷的资金（比如建安加三费后取70%）无法对土地配资款形成有效覆盖，因此开发商在土地款配资或拿地前融的逻辑上最好是找能接受预售后退出的前融资金方。在实务方面，一些可做前融的信托机构却无法接受信托产品和开发贷的并存，而信托的配资比例一般是按项目的资金峰值来算（也即包括了土地款和开发建设资金），因此想通过开发贷置换优先股的前融资金也依旧得看土地成本的占比问题（土地成本过高的情况下银行开发贷也很难覆盖掉前融资金）。
当然，如果前融机构可以接受项目公司申请开发贷之后再退出（比如我们与信托合作的“信托+基金/有限合伙”的优先股业务），那在操作上开发商一旦申请了开发贷，我们就得配合解除土地的抵押权（如前端有做抵押），而项目销售回款、项目公司章证照肯定会被开发贷银行监控，因此就需要解决我们前融方的同步监管问题，更准确地说就是我们前融机构必须释放风控措施以配合开发商取得开发贷。除上述问题外，到了项目预售阶段时，开发贷银行又得配合土地抵押的解除（比如广东区域办预售证时必须解押土地），此时又涉及到开发商必须先找过桥资金还掉开发贷或者增加补充抵押物给银行的问题，其中银行的本息未还清前项目的销售回款肯定要被开发贷的银行监管。
三、销售监管账户的回款如何归还前融资金及开发贷
前面有提到，如果开发贷无法置换前融资金，那前融资金就得继续等到项目预售且有足够的回款后才能退出，其中预售的回款全部进入销售监管账户后如何出款并归还前融资金和开发贷就成为了问题的关键。一般来说，银行等资金机构大都会要求开发商按照销售进度归集还本付息的资金，具体比如销售提留、每月/每季度账户内新增资金的xx%扣划还款保证金或直接用于还款等；或者也有要求开发商按照销售面积的完成比例确定还本付息的安排，比如销售达到一定面积则本金归还到百分之几之类的。因销售监管账户的出账属于地方政府（一般是房管局）的常规监管事项，因此资金机构的扣款或划款还得按照地方监管的政策来操作。
（一）销售监管账户资金归还开发贷的问题
从各地的规定来看，监管账户的盈余资金一般可自由支配用于归还开发贷（房管局批即可），具体可参见下述案例。
例一：（甲方为房管局）
例二：（乙方为房管局）
（二）监管账户资金用于归还前融资金与开发贷的操作顺序
从我们的前融操作实务来看，监管账户的资金用于前融资金或开发贷的还款时，应重点考虑如下几个操作要点：
1. 开发商销售监管账户取得销售回款后，如果需要提取出来归还前融的本息或开发贷的本息，则需视每个地方的监管政策而提前确定操作的可行性问题。因每个地方的监管政策差异很大，因此我们必须在前融尽调阶段实地调查并做充分了解。
2. 根据相关的监管要求，原则上销售监管账户应会要求预留总包、材料等剩余全部开发建设所需支出，剩余部分开发商可直接向房管局申请转出并用于归还前融或开发贷本息等；不过办理开发贷后银行会监管销售回款账户，因此银行也会提出预留开发贷本息，也即超出剩余开发建设支出和开发贷本息的金额银行才会配合开发商提取出来并用于归还前融资金，但总体上因地方性的处理差异很大，因此只能按每个地方的实际情况详细落实。
3. 如果销售回款慢，销售监管账户出账所受的监管也比较严，则监管账户的资金无法正常提取出来归还前融的本息，因此也只能在监管账户预留了最低比例的金额的前提下，由开发商通过总包单位配合等形式把钱提出来后用于还款。
第三部分 地产前融资金与开发贷并存的处理
第二批集中供地的政策调整对地产前融业务造成的影响超出了市场的预期，具体有如下两个表现：
1. 按最近各主要城市的土拍要求，房企竞买人必须具有房地产开发资质，竞买资金必须为自有资金，其中集团/母公司向子公司（竞买人）提供往来款或借款用于拍地也属于违规情形，因此房企的土地保证金、土地款融资将不复存在，地产前融业务将仅局限在房企拿地或缴完地价后的范畴。
2. 银行目前开发贷的额度依旧非常紧张，目前大部分银行都仅向优质主体（比如国央企）提供开发贷，但其他准入条件却也明显提高，这让前融资金退出的还款来源面临很大的不确定性；除此之外，大部分银行对开发商已申请前融的项目基本都不会投放开发贷，因此前融资金需在开发贷前退出则面临还款来源落空的问题，而即使部分银行允许前融资金与开发贷并存，除非开发贷能对前融形成置换，不然目前银行发放按揭贷款时间延长的情况下前融资金的还款来源仍旧面临很大的考验。
一、土拍政策调整后的地产前融业务难点
根据第二次集中供地的土拍要求，房企仅能以自有资金缴纳土地保证金及土地款，也即房企缴完土地款后前融资金才能介入。除此之外，房企竞买人须具有房地产开发资质，竞买人竞得土地后一般都是在当地设立全资子公司并将土地装入（实际是竞买人及其全资子公司与自然资源/国土部门签订补充协议变更受让人），随后前融机构才能在上述全资子公司（也即项目公司）层面完成股权的进入或风控措施的介入，而如果土拍政策或地方政府限制项目公司股权或控股股东的变更，那在前融业务的操作方面将失去介入的空间，或者至少无法满足风控措施方面的落实要求。
在房企必须以自有资金缴纳保证金和土地款的情况下，房企目前对我们前融资金的进入时点、配资比例以及配资金额都非常关注。“三道红线”融资监管新规施行以前，前融机构给予开发商的拿地配资比例及配资金额一般都是按土地价款的50%-70%计取，开发商拿地后再尽快拿到银行的开发贷并置换前端的拿地配资款。“三道红线”融资监管新规以及银行贷款集中度“两道红线”新规施行后，地产前融的业务逻辑出现了很多的变化，叠加第二次集中供地的土拍政策影响，目前的前融业务难点主要有如下两个：
（一）融资金额与资金进入时点
从风控的角度来看，目前前融机构的配资比例与配资金额原则上需考虑与项目开发建设的资金峰值挂钩，配资比例仍为50%-70%的情况下，配资金额的计算基数需包括全部土地款以及项目预售前的开发建设成本。如配资计算基数仍为土地款，那在资金用途允许置换房企股东前期投入的情况下，房企一旦无法继续输入资金确保项目的开发建设，则底层项目的推进节奏及银行开发贷、项目销售回款等还款来源很容易出现落空。另外在进入时点上面，我们的前融资金目前最快也只能在房企缴完土地款后的一周左右才能完成进入，而且还得是在提前做好项目尽调、上会等工作的情况下。如房企想在缴完土地款后的第二天就将前期投入置换出来，那对前融机构来说还是存在较大的压力。
（二）开发贷置换前融资金的难度
在项目已办理前融的基础上，目前大部分银行都不会提供开发贷款，比如银行看到项目公司股东层面存在信托、私募或其他前融机构的情况下，一般都不会再向项目公司提供开发贷款。从业务衔接层面来说，因我们前融资金只能在房企缴完地价后进入，如果为了配合项目公司取得开发贷而提前退出，那我们前融的综合收益会大打折扣（比如前融进入后3-5个月就得退出）；而如果还款来源只能依赖银行开发贷，那我们提前释放股权和土地给房企时又存在风控的空档问题，因此最现实的方式其实是房企先找过桥资金把我们的前融资金给置换出来，然后在过桥方的监管下取得开发贷并用于偿还过桥资金。
二、前融资金的退出更加依赖银行开发贷及项目销售回款
从银行开发贷的额度情况来看，目前大部分银行都面临没有额度或者额度紧张的情况，虽然有个别银行目前的地产额度还是比较充足（主要是因为之前的房地产贷款占比较低），但按监管的要求，银行的开发贷业务只能平稳增长，也即不能短期剧增。整体来看，各家银行的额度空间差异很大，但因整体融资收紧，因此对交易对手及目标项目的筛选标准都已相应提高，具体比如开发商的实力以及项目所处地段和销售前景都需纳入考虑。相比开发贷收紧的情况，银行按揭贷款的额度则更加紧张，大的原则也是挑选优质项目，一手楼盘还需重点关注完工风险，二手房的按揭贷款则基本都已暂停。
就前融业务而言，我们目前的业务操作逻辑已发生很大的改变。以往的融资逻辑更多的是依赖房企所属集团的兜底，比如房企所属集团通过其他融资途径取得现金或者通过其他项目的现金回流支付我们的前融本息或收益。在当前的监管形势下，房企所属集团或其他项目基本都是自顾不暇，甚至我们更担心的是他们会挪用项目公司的资金，因此我们前融的业务逻辑出现了以下两个调整：一是需特别关注项目公司获取银行开发贷的可行性，并尽量准确地预测销售回款（包括银行的按揭贷款发放）；二是强化投后管理，比如严格监控开发商的资金使用，防止开发商与总包单位串通并套走银行开发贷的资金或者销售监管账户里的资金。
三、地产前融资金与开发贷的衔接思路
自8月份地产基金暂停备案以来，越来越多的私募机构、三方代销/财富机构、投资管理公司等开始找信托机构合作“信托+基金/有限合伙”的股权投资类业务，其中7月份以来股权投资类信托产品的发行数量与发行规模达到了历史新高。以我们的情况为例，我们目前主要是与信托机构、银行私行一起合作“信托+有限合伙”的股权投资业务，我们西政（GP）发起设立有限合伙企业，集合信托计划认购合伙企业份额（LP），三方共同解决信托产品代销问题。因信托机构大部分情况下都不会允许信托资金与银行开发贷并存，且大部分银行在项目公司层面有信托融资时都不会再继续发放开发贷，因此我们目前是将信托产品的代销银行与开发贷放款银行做捆绑处理，以解决前融资金与开发贷的并存问题。具体来说，我们主要有如下两个考量：
1. 我们前融资金在房企缴完地价后完成进入，如果前融资金必须在银行开发贷之前完成退出，那么前融资金的存续时间会非常短（比如只有3-5个月），这种情况下我们的前融收益过低，机会成本会偏大。另外银行开发贷到底能不能顺利放下来，这个我们必须提前找银行沟通或确认好，还有就是房企能否找过桥资金先置换掉我们的前融资金，不然风控出现真空期的情况下我们一般都不敢配合开发商去申请开发贷款（有补充风控措施的另当别论）。当然，在项目销售可期的情况下，即便项目公司无法取得银行的开发贷，我们的前融资金还是照样可以存续到项目销售阶段。
2. 在开发贷业务能同时捆绑给信托产品代销银行的前提下（原则上销售监管账户也要在该银行开立），我们的前融资金可以跟开发贷并存，前融存续周期可以拉长，收益也能得到更好的保障。从投后监管的角度来说，开发贷的放款行对项目公司的资金使用以及销售回款的监管将更为有效，对我们前融资金的退出也将起到更好的保障作用，毕竟“信托+有限合伙”的产品架构下银行、信托和我们西政三方其实是捆绑到了一起。
四、地产前融的投后监管问题
我们注意到，自今年几家百强房企出现债务危机以来，地产前融机构对项目的投后管理变得空前地重视。除了章证照的共管、房企所属集团及实控人的担保或兜底安排、股权过户/质押或土地抵押等常规风控措施，前融机构对项目的施工进度、成本、销售价格等的管控正在逐步加强，对项目公司财务及资金使用的强管控则尤为明显。
在我们目前的前融业务中，我们对项目本身的现金流管控也严格了很多，比如对于银行发放的开发贷以及项目的销售回款，我们在使用监管方面会特别注意防范开发商通过总包单位套走资金，进而影响我们前融资金退出层面的还款来源。除此之外，前融机构与开发商的信任机制面临更加严峻的道德考验，比如不少前融同行告诉我们要注意观察开发商是否会私下偷用公章，也有同行直接采用在保险箱前安装高清监控探头的做法。总之，大家的生存似乎都很不易……
第四部分 预售监管资金如何用于归还开发贷和前融本息
自9月24日央行货币政策委员会第三季度会议提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”以来，广州、佛山、苏州等城市陆续出现了房贷利率下降以及银行按揭放款加快等情况，预计后续还会有更多城市响应和跟进。
在按揭贷款适度放松的背景下，预售资金监管问题受到了前所未有的关注。自上周以来，不少媒体报导称住建部拟加强预售资金监管，目前文件正在起草中，现阶段正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。
事实上，房企销售监管账户里的资金如何才能充分利用一直是个充满争议的话题，甚至很多房企都已经习惯了通过公关有关部门、全市项目打包监管、银行保函代替、预售款进入监管户预留时间差等方式套取或提前使用监管资金。而对于我们地产投资类机构来说，监管账户的资金安全与银行开发贷的偿还、前融资金的还款来源等也是息息相关，因此对监管资金的使用问题也必须谨慎看待。
一、地产前融的还款来源是否可以指望预售监管资金
房企的开发项目进入预售阶段后，购房者的定金/订金、首付款、按揭尾款等按规定均应进入销售监管账户。全国各个城市对预售资金监管的规定有一定的差异，其中监管措施方面则基本都是全额监管和重点监管相结合，也即购房者的购房款全部都需转至监管账户，住建部门和银行则锁定一部分资金做重点监管，以保证后期工程、材料款项的支付并顺利交楼，重点监管资金比例则一般在（预售款总额的）5%-40%之间。
尽管10月15日央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，金融市场司司长表示央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展，但从各个银行的实际反应来看，除了按揭贷款端有所放松外，银行开发贷依旧收得很紧（主要是目前依旧没有额度）。从目前的业务情况来看，前融机构对银行开发贷是否能放款已变得格外关注，严格地说这直接涉及到项目前端融资的接盘问题（主要是需要靠银行开发贷的放款置换掉前融资金），如银行开发贷无法放款，则前融资金的退出只能依赖于销售回款，此时销售监管账户中的资金如何用于偿还前融款就变得特别关键。
坦白地说，地产前融业务当前的处境非常微妙。如果银行开发贷的放款能回到常态化，比如仍旧将实力、经营稳健的大中小房企纳入授信范围，而不是过度倾向国央企以及其他优质头部房企，那地产前融业务还是能够长久和持续下去（因为有银行开发贷作为贷款置换来源）；而如果银行开发贷仍旧紧缩或者很难放松，那排名靠后的房企或其他中小房企在难以取得开发贷的情况下，前融资金只能依赖销售回款退出，但想用销售监管账户资金里面的钱归还前融资金又会遇到监管账户资金的提取问题，而且一旦预售监管资金的提取变得更加严格，前融资金的还款来源肯定会受到一定的影响。
二、预售监管资金能否用于偿还银行开发贷和前融本息
房企的项目满足预售条件后，房企一般都须在开发贷的放款银行设立销售监管账户（此为最常见的情况），其中有些城市是仅需房企与银行两方签订《预售资金专用账户监管协议》，有些城市则要求房企与银行、住建局三方一起签订《预售资金专用账户监管协议》。监管协议一般都会明确约定监管资金的使用要求，比如必须用于项目建设、材料设备采购、税费支付等（有个别城市还可约定用于归还抵押贷款本息等），但实务中大多数情况下开发商都会通过虚报工程进度等方式提前支取监管账户里的资金，比如想办法与总包单位、监理单位做好沟通并提前转走监管账户里的资金（总包单位拿到钱后再转回给房企），如此不管是在降低融资需求、降低融资成本还是提高资金使用效率方面都能给房企带来可观的经济效益。
从实务来看，以深圳为例，银行与房企签订监管协议后，凡形式上合规的用款申请，银行一般都会给予审批通过，预售监管资金用于归还开发贷、前融本息方面一般都没有太大的障碍（不过银行一般都会控制监管户资金余额以确保银行开发贷的还款安全），当然实在有必要的情况下房企也会通过工程款等方式提前支取监管账户资金。再以惠州、东莞等地区为例，住建局、银行与房企三方签订监管协议后，不管是住建局还是银行，对房企的《拨付预售资金通知书》及相关材料的审核也更多的是停留在形式审查层面，因此只要总包单位、监理单位与房企充分配合，房企照样能套取监管账户的资金。事实上，房企找总包单位等套取或提前支取监管资金方面，房企与相关方其实一直都有默契，只要总包单位能拿到钱（准确来说是能分到一部分钱作为实际支付的工程款），配合起来基本都不是问题。
在已爆雷的百强房企中，项目公司预售监管账户资金没有用于支付工程款项而直接被抽调到总部或用于其他项目的情况比比皆是，尤其是项目公司没有财务权限的情形。预售资金被抽走或挪用的方式很多，最常见的就是房企与总包单位、材料供应商等，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式提前支取预售监管资金。值得一提的是，不管监管协议是房企与银行两方签订，还是加上住建局三方一起签订，因实际审核放款的还是银行，而银行根据监管协议审核文件（如监理审核的文件、工程发票等）时只要满足形式上的要件要求就能放款，因此实际上房企想做假时根本就防不胜防。
三、地产前融机构对预售监管资金的态度
站在前融机构的立场上，我们的心态其实相当矛盾，具体来说，对于监管账户资金归还前融本息（或“本金+收益”，下同）的考量主要有如下几点：
1. 我们目前的前融资金原则上仅能在开发商拿地或缴完地价后进入项目公司，就前融资金的退出而言，最理想的情况是项目公司取得银行开发贷后直接置换掉我们的前融本息，而这也是大部分前融业务遵循的基本业务操作原则。更准确地说，因为项目公司申请开发贷时我们需要提前释放股权质押和土地抵押，因此操作层面我们一般都更坚持让房企直接找过桥资金或从其他地方腾挪资金先归还我们的前融本息，然后我们再解除风控措施。
2. 如果银行开发贷无法放款，或者银行开发贷的放款无法覆盖我们的前融本息，也即前融本息的退出必须依赖销售回款，那监管账户的资金如何用于还款就变成核心的问题。简单来说，如果监管不严，比如监管户的资金经银行审核后可直接用于还款，那当然是最好；但如果审核比较严格，比如只能靠总包单位走工程款之类的形式弄出来，那肯定要区分看待，毕竟只要我们的前融本息能得到偿还，其他问题都不是问题。
我们目前有个担忧，媒体报导称住建部拟加强预售资金监管，目前文件正在起草中，现阶段正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。如果强化监管账户资金的管理，是否会对地产前融业务造成影响，目前尚无法评估。当然，我们同样也认为监管账户的问题涉及到了房企、银行与地方政府（主要是住建局）的博弈问题，而且住建局和银行在实际审核过程中对于形式上合规的工程进度审核、工程发票审核等也很难进行真实性的审查，因此即便是住建部出台新规，真正的实施效果也还是有待观察。
在市场上可以查证的消息中，房企花式解冻监管账户资金的手法屡见不鲜，比如打通政府和银行的关系，降低监管比例等要求；全市内所有项目打包监管，盘活资金周转效率；通过监理单位确认后续投入并提前锁定，释放多余监管资金；通过银行保函提前解冻资金；通过帮银行解决存款任务等换取解冻资金的条件；房企收取销售款项后推迟进入监管账户的时间等等。从房企的需求层面来说，在当前融资难、销售及回款慢的背景下，如急需资金偿还贷款或拿地，想办法提前解冻预售监管资金可能是最现实和最有效的办法。当然，从监管的角度来说，对预售资金账户的从严监管不仅可以保障购房者的利益，还能更好地确保房企运作机制和资金管理的安全，因此对地产前融业务还是属于长期利好的因素，只是我们在今后的前融业务操作中必须提前测算并确认项目有足够利润且足够覆盖我们的前融本息，另外投后监管方面我们对资金的使用监督肯定也会更加谨慎和到位。
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