作为打工人，我们都希望通过自己的工作，购买一套属于自己的房子，但问题是，有心仪工作的城市房价太高，而房价合适的城市没有心仪的工作，低薪收入直接在买房这件事上出局。

即便有了高薪工作，打工人也不能保持一直高收入的状态。因为在疫情影响下，各行各业变幻莫测，随时面临降薪、被裁员的可能，还有，随着打工人的年龄增长，失业危机同步上升。

因此，很明显，中国打工人靠自己很难买房，即便是打工人的收入天花板，程序员们也很难靠一己之力全款买房，基本上要银行贷款+家里老人的积蓄支持，才够买一套房，甚至还要背负上最长30年的房贷债务。

一方面，2022伊始，有陆续传来房地产交易市场不景气、房价有下滑趋势的信息；另一方面，国家表明2022年的房地产工作要“稳”，要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向……

那么打工人何时才能买得起自己的房呢？本文不会直接给出回答和建议，而是希望通过回答关于房地产常见的问题，帮助读者从更高的维度了解房地产行业。

如有不恰当之处，还望雅正，同时欢迎讨论分享你的看法，你的关注、点赞、分享支持，将是我创作最大的动力。

本文将回答以下几个问题

房价之前为何这么高？
我国的房地产泡沫会破吗？
房价下跌的影响会有哪些？
未来的房地产会怎么样？

Q1：房价之前为何这么高？

房价之高离不开政府因素，例如分税制改革产生的土地金融政策、08年金融危机的四万万注水、11年欧债危机、15年棚改户等，当然也离不开民间炒房投资的因素。

一、分税制改革背景带来的土地金融政策。

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毛主席说，“手里没把米，叫鸡都不来”
”

1980—1984年是财政包干体制的实验阶段，1985年以后全面推行，建立了“分灶吃饭”的财政体制。在这一制度下，交完了中央的，剩下的都是地方自己的，地方有动力扩大税收来源，但弊端是承包制本身不稳定，央地分成比例每隔几年就要重新谈判一次，为避免“鞭打快牛”，地方政府有意不让预算收入增长太快，避免上交太多。

在这一的背景下，在1994年开始影响重大的分税制改革。

分税制改革把税收分为三类:中央税(如关税)、地方税(如营业税)、共享税(如增值税)。同时分设国税、地税两套机构，与地方财政部门脱钩，省以下税务机关以垂直管理为主，由上级税务机构负责管理人员和工资。

改革前，增值税(即产品税)是最大的地方税，改革后变成共享税，中央拿走75% ，留给地方25%。

在2002年改革之前，企业所得税按行政隶属关系上缴:中央企业交中央，地方企业交地方，改革后，除一些特殊央企的所得税归中央外，所有企业的所得税中央和地方六四分成。

分税制的优点很明显，可以减少地方政府对税收的干扰，保障中央税收收入，但与之而来的，是地方财政收入急剧下滑。

中央为了推行分税制，防止地方收入急剧下跌，还设立了“税收返还”机制，保证改革后地方增值税收入与改革前一样，新增部分才和中央分。

虽然中央有返还税收，但是地方财政依旧不乐观，地方需要努力增加税收规模，因此，围绕土地出让和开发所产生的“土地财政”登上历史舞台。

同时在1998年发生了两件大事，城市土地的真正价值开始显现。一、单位停止福利分房，逐步实行住房分配货币化，商品房和房地产时代的大幕拉开。二、修订后的《中华人民共和国土地管理法》开始实施，基本上锁死了农村集体土地的非农建设通道，规定了农地要想转为建设用地，必须经过征地后变成国有土地，这也就确立了城市政府对土地建设的垄断权力。

随着城市化和商品房改革，土地价值飙升，政府不仅靠土地使用权转让收入支撑起了“土地财政”，还将未来的土地收益资本化，从银行和其他渠道借入了天量资金，利用“土地金融”的巨力，推动了快速的工业化和城市化，但同时也积累了大量债务。

地方政府发展经济的方式从之前的“工业化”变成了“工业化与城市化”两手抓，一方面，继续低价供应大量工业用地，招商引资，推动了制造业迅速发展；另一方面，限制商住用地供给，从不断攀升的地价中赚取土地垄断收益。

土地财政不仅包括巨额的土地使用权转让收入，还包括与土地使用和开发有关的各种税收收入，但大部分税收的税基是土地的价值而非面积，税收随着土地升值而猛增。

需要注意的是土地本身并不值钱，值钱的是土地之上的经济活动。土地资本化的魔力，在于可以挣脱物理属性，在抽象的意义上交易承诺和希望，将过去的储蓄、现在的收入、未来的前途，统统汇聚和封存在一小片土地上，使其价值暴增，这也能解释，城市化水平越高的地区，房价为何越高。

总之：房价连着地价，地价连着政府财政，财政连着基础设施投资，于是经济增长、地方财政、银行、房地产之间就形成了“一荣俱荣，一损俱损”的复杂关系。

二、08年金融危机的四万万注水、11年欧债危机、15美元回流，16年棚改户。

2008年至2009年，为应对全球金融危机，我国迅速出台“4万亿”计划。其中中央政府投资1.18万亿元(包括对汶川地震重建的拨款)，地方政府投资2.82万亿元。为配合政策落地、帮助地方政府融资，中央放松了对地方融资平台的限制，同时不断降准降息，放宽银行信贷，这些资金找到了基建和房地产两大载体，相关投资迅猛增加。
2011年年中，欧债危机爆发，国内制造业陷入困境，于是央行在2012年又开始降准降息，并放松了对地方融资平台发债的限制，城投债于是激增，净融资额比上年翻了一番还多。
2015年美元回流，金融好转，掀起了投资狂潮，房地产成为了最优的选择，同年12月，一线城市土地成交均价为10436元/平方米，同比上涨46.8%
2016年，在货币化“棚改”的帮助下，三四线城市房地产去库存。

三、民间炒房投资行为

如果按照马克思政治经济学的定义，价值是凝结在商品中无差别的人类劳动；使用价值，指商品能够满足人们某种需要的属性；交换价值是一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的比例或关系。

房屋的使用价值，包括为我们遮风避雨，提供建立家庭和生活的场所，保护我们的隐私和安全，是我们完成劳动力再生产（饮食和睡眠）的重要场所；房屋的交换价值是我们必须付出金钱购买或租下房子，这里货币作为一般等价物，衡量的就是房屋的交换价值。

房子本身作为商品应该属于消费品，用于满足消费者的住房需求，也就是我们需要的是它的使用价值，但是一旦房屋的使用价值与交换价值的相互分离，房屋作为资产，它就具有投资价值，势必引发投机现象。美国学者刘易斯的著作《大空头》（The big short）一书中，就详细阐述了房地产投机行为如何引发了不可逆转的金融海啸。除了美国次贷危机之外，2007-2009年爱尔兰、西班牙同样出现了由房地产市场引发的严重危机。再往前追溯还有1992年斯堪的纳维亚的房市崩盘、1990年日本土地市场大崩溃，以及1986年的美国储贷危机。

在我国城镇居民的主要财产是房子，房产占了家庭资产的近七成，其中六成是住房，一成是商铺。由于房子可作为资产，富人买了很多空置的房子用于投资保值，而普通大众，要么直接买不起，要么直接买不到，让原本供应有限的房子资源更为稀缺，进一步造成房价上升。

Q2：我国的房地产泡沫会破吗？

我国住房按揭首付比例一般高达30% ，而不像美国在金融危机前可以为零，所以银行风险小。

其次，住房按揭形成的信贷资产，没有被层层嵌套金融衍生品，在金融体系中来回翻滚，规模和风险被放大几十倍。

再次，由于资本账户管制，外国资金很少参与我国的住房市场。

综上所述，像美国那样由房价下跌引发大量按揭违约，并触发衍生品连锁雪崩，再通过金融市场扩散至全球的危机，在我国不太可能会出现。

Q3：房价下跌的影响会有哪些？

这个问题分析，需要假设房价下跌为真。

在我国房子是居民重要的资产，如果房价下跌，意味着老百姓手中主要的资产贬值了，老百姓感觉变穷了，就会勒紧裤腰带、压缩消费。

消费一旦停滞，商铺的东西卖不出去，物价下降，企业收入减少，就难以还债，债务负担过高的企业就会破产，银行会出现坏账，压缩贷款，哪怕好企业的日子也更紧了。

老百姓也因为企业收入的减少甚至破产，而降薪甚至失业，但是欠的钱会因为物价下跌变得更值钱了，实际债务负担就更重了。

那如果政府对房价进行管制会有什么的后果？

首先要明确，即便房价管制，但房屋供给数量并不会因为房价管制立即消失，因为短期内可供销售的房子存量是相对固定的。

其次，房价的管制，如果设置房价的价格上限，会直接刺激需求增加和供给减少，并且在这一既定价格下会加剧房子短缺，更买不上房了；相反，如果设置房价的价格下限，将引起供给增加和需求减少，造成房子生产过剩。生产过剩的产品，政府为了防止其影响波动市场的下限价格，会采取相关措施，这又是一笔极大的开销。

最后，让我们看看房租管制后的美国。

纽约市的房主们发现，收到的房租根本不足以支付法律要求他们提供的服务成本（如暖气和热水），因此许多房屋被遗弃。为了逃避法律对遗弃房屋的惩罚，他们干脆消失了。尽管这些房子如果得到维护和修缮仍然可以居住，但它们却被空置封存。几年来，纽约市政府接管的遗弃房屋数量高达数千间。据估计，在纽约市，被遗弃的房屋数量至少是无家可归人数的四倍。
由于出租房缺乏修缮而损坏得更快，加上在房租管制政策下新建住宅无利可图，于是没有足够的新住宅来代替损坏的房子，最终造成了房屋真得越来越少。
实施严苛房租管制的城市（如纽约和旧金山）的平均房租价格，最终往往都高于没有实施房租管制政策的城市。
对新住房免除或者放松房租管制，即使是那些面积不大、质量一般的新建房屋，其租金也要远高于房租管制下的大面积、高档旧住房的租金。

综上，分析推论而出，在我国房价跌幅不会波动变化剧烈，一旦跌过头，一方面直接影响当下的政府财政收入，另一方面，会造成由房价下跌引起的恶性连锁经济效应，抑制我国经济整体发展。

Q4：未来的房地产会怎么样？

在我国，政府不但影响“蛋糕”的分配，也参与“蛋糕”的生产，所以我们不可能脱离政府谈经济。在16年后政府秉持住房用来住、不用来炒的原则，让我们看看政府这几年对于房地产的动作。

建设共有产权保障住房、公共租赁住房以及保障性租赁房，解决住房需求。
开始房地产税授权试点，2021年10月23日，全国人大常委会发布决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，12月27日，全国财政工作视频会议在北京召开，会议提出“做好房地产税试点准备工作”。
严控限制购买多房行为，多套房明确不得购买，抵制投资行为。
国务院和央行都数次明确表态不搞“大水漫灌”，“不搞竞争性的零利率或量化宽松政策”，以防止房价继续上涨。 …………

综上，房屋供给增加，房子去投资化，限制多房购买，严打投资行为，房地产税开始试点……这些都是我们作为大众看得到的动作，房地产的红利时代基本成为过去式，但是房子仍然长期是我国居民的主要资产，是我国的支柱产业。

最后让我们回到马克思

马克思在伦敦生活期间，他笔下19世纪英国伦敦的住宅是这样的。

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在伦敦，几乎没有一所房产不寄生着无数的"中间人"。伦敦的地价总是大大高于土地的年收入，因为每个买地的人都抱着投机的目的,指望迟早会按审定价格(即征用时由陪审员确定的价格)再把地抛售出去，或者会由于靠近某个大企业而能诈取异常高的价钱。结果是，买卖快到期的粗约成了一项经常的交易。
每家一间，往往还要再收房客。这样一来,居民就都被塞到不是专为他们盖的、完全不适合他们住的房子里，周围的环境的确会使成年人殖落，使儿童毁灭……
毫无疑问，伤寒病持续蔓延的原因，是人们住得过于拥挤和住房航脏不堪。工人常住的房子都在偏街陋巷和大院里。从光线、空气、空间、清洁各方面来说，简直是不完善和不卫生的真正典型，是任何一个文明国家的耻辱。男人、妇女、儿童夜晚遂睡在一起。男人们上班和上夜班的你来我往，川流不息，以致床铺难得有变冷的時候。这握住房供水不良，厕所更坏，航脏，不通风，成了传染病的发源地。
”

恩格斯也有一部著作《论住宅问题》，在书中恩格斯指出，一切历史时代的被剥削者，几乎都无例外地遭受到住宅缺乏的威胁。在资本主义时代，工人阶级本来已经很恶劣的居住条件，因人口大量涌进城市而更加恶化，不仅房租大幅度地提高，甚至难于找到住所，这不仅伤害了工人，也打击了小资产阶级。最后恩格斯在这部著作中，把工人阶级的一切要求，包括解决住宅问题的要求同无产阶级革命和消灭私有制联系在一起。