近两年大量片区开发项目落地后，融资成了一个老大难的问题，片区综合开发项目一般投资额大、合作期长、回报慢，所以很多央企为了控制项目风险，要求融资落地后项目方能实际动工，也造成了很多项目中标了、协议签了，但迟迟启动不了。

本文结合自己的工作经验和学习的案例，讲讲片区综合开发这类项目如何融资。

一、为什么银行不给融资？

主要是银行害怕不合规。

“ABO+片区开发”，大部分项目只是土地征迁和一级开发（区域内市政道路、管网、绿化等），有A（授权）、有B（建设），唯独没有O（运营），即使会在协议里有涉及部分运营的内容，也只是装装样子，还是BT模式。

所以项目不改头换面一下，融资确实融不下来，项目也会涉及政府隐形债的风险，具体可看上一篇土地出让金作为片区收益来源是否构成隐形债？

“ABO+片区开发”主要的相关合规依据是《政府购买服务管理办法》和《基础设施和公用事业特许经营管理办法》，里面都强调了有运营的内容和对应的绩效考核。

二、政府官方的融资渠道——专项债券

在讲融资前，这里还是得提一下政府专项债，专项债是政府或政府平台公司融资的官方认证的渠道，它跟我们企业投资为主的片区综合开发融资有着相同的地方。

前面的篇章已经对专项债有过说明，我这里说一下专项债的发行中的一些要求。

根据《试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》（财预[2017]89号）：发行专项债券建设的项目，应当能够产生持续稳定的反映为政府性基金收入或专项收入的现金流收入，且现金流收入应当能够完全覆盖专项债券还本付息的规模。

这里强调了项目要能够产生收益，除了政府基金收入外，还要有专项收入。

一部分用于偿还专项债，纳入政府性基金预算管理；另一部分为专项收入，用于偿还市场化配套融资，由项目主体负责管理并偿还，逐年还本付息。

这里划重点：项目要有专项收入。

这里专项收入其实强调的也是要有销售或运营的收入。

三、项目融资需要注意的几个点

银行对项目融资判断主要是看项目第一还款来源，若是来自于后期运营收入，且项目准入及借款人准入具有合规性，必要时辅以市场化担保增信，就容易获得后续贷款融资。

但若项目缺乏市场化运营收入，大部分收益来自土地出让收入，由于土地价格受到国家宏观调控及房地产市场影响会有相当波动，从融资结构看，这类项目难以获得市场化信贷融资。

所以在项目前期谋划阶段就要考虑：特许经营授权的内容中尽量多的含有可产生销售收入、经营收入的内容，比如水厂、污水处理厂、加油站、可销售性的安置房、产业园标准厂房、办公用房、社会停车场等，尽管里面有一部分要走公开招拍挂程序，但协议里约定社会资本方尽量去拿（拿不到也不怪我），合作运营期一般要在10年以上，这样在名义上的销售收入、运营收入是不是可以做到很好看，同时在绩效考核上，ABO模式下的BOT由政府基金预算支出→特许经营服务费（专项补贴）→约定下的社会资本方的投资回报看起来也要合规的多。

另外还需注意以下两点：

• 片区开发项目招标人（政府平台公司）一定要是已经市场化生产、运营的公司，公司总资产、现金流都比较良好，主体信用在AA以上，毕竟承担着支付投资回报的义务。
• 片区综合开发中由于项目公司并无太多实际资产，这个也是很多银行考虑融资的重要方面。所以在前期若能够把项目立项及土地等资产放在项目公司，把项目公司资产做大，合作后期通过清算退出，也是很重要的方面。

四、案例分析

听说中建去年底在青岛中标的上合示范区中央广场项目融资已经谈好了，我们来分析一下这个项目。

模式：投资人+EPC

合作期：建设期4年，合作期15年（可见一般合作期要长，不然建设完成后只剩1-2年，那也不能叫运营了）

投资额：约194亿

建设内容：

①上合中央公园基础设施及公共开发建设项目（有地下空间）

②上合国际能化中心（商业、公寓等业态）

③上合商务休闲酒店

④上合央企总部基地

所以就不用多说了，项目有资产、有收益，还不能融资吗？

下次有时间再说说常用的几种融资方式。