今年以来，感觉谩骂、鄙视房地产的人明显少了许多。之所以会出现这样的情况，我想主要一方面在于经历过去年的残酷打脸（低估了之后还有更低），房地产行业整体业绩出现了恶化，已没有多少人敢站出来继续为其摇旗呐喊，所以市场关注度下降，逐渐淡出人们的视野，不再成为重点攻击的靶子。另一方面，A股中房地产个股年内股价下滑有所趋缓，相对表现甚至还要强于大盘，远谈不上现阶段的班级垫底水平，以至于还轮不到挨骂。

不过，如果要讲实际经营情况的话，今年房地产市场要比去年同期惨淡得多。从上面万科的１－５月销售情况统计表中，我们可以看到无论是合同销售面积还是合同销售金额，几乎每个月都处于断崖式下滑状态，前五个月万科累计仅销售面积908.1万平方米、销售金额1681.1亿元，分别同比下降了45.36%、41.38%。

看到这组数据，估计很多人会深深地吸一口凉气，然后顺带感叹一句房地产彻底凉凉了，万科是垃圾。但作为一名逆向投资者，我却没有太过于悲观的感触，首先我们要搞清楚房地产是一个必须存在的行业，昨天有、今天有、未来还会有，所以夕阳产业、消亡之说基本是个伪命题。其次，随着城镇化的日益饱和，房地产或许已经结束了作为成长性行业的发展阶段，其周期性特征将会比过去更加明显，有下行周期就一定还会有上行周期。当前身处楼市清淡、极不景气的时间节点，随着相关政策不断转暖，我们不能仅仅盯着眼前，而是要用更长远的眼光看下一个轮回，珍惜现在高性价比的价格。

其三，龙头房企的销售价格始终较为坚挺，例如万科１－５月的销售均价依然维持在每平方米1.71万，略低于去年同期，明显要高于2020、2019年的价格水平。这点其实非常重要，对于带有金融属性的房产，人性是买涨不买跌的，只有价格坚挺才能最终收割弱者留下的市场份额。

对于我的上述观点，有些人可能会不以为然，甚至会认为房地产将出现一个漫长的下降周期，现在仅仅还只是一个开始。对此，我想有一个很简单的问题值得我们认真地思考一番，众所周知本轮楼市萧条始于史上最严厉的持续政策调控，那么大家想过没有，房地产调控的目的到底是什么呢？有人说这还不清楚明白，当然是为了抑制房价过快上涨，消除楼市泡沫。那么抑制房价、消除泡沫又是为了什么呢？答案是为了防止房价大幅下跌，出现楼市崩盘的可怕场景。

要知道房子是国人最主要的财富载体形式，也是金融体系中最重要的抵押品，并且房地产行业牵涉到的上下游产业链极其庞大复杂，如果像某些人想象的那样房子变得不值钱是要出大问题的，那可是地地道道的硬着陆，谁都讨不到好，所以我们要尽一切努力防止房价大幅下跌，调控是抑制过热而非刻意打压，想明白这一点，你还会因政策而过度看衰房地产吗？

按照通常的观点，人们往往觉得房价上涨，购房会致使居民的经济压力变大，收入中可供其他消费的份额将遭到挤压，从而对整个消费市场造成负面影响。这个逻辑看起来似乎很有道理，但实际上是经不起检验的，从美国以及国内的数据统计看，房价快速上涨期反而常常能够刺激消费，因为随着房价上涨，人们会产生一种自身财富正在提升的感觉，认为反正房子升值让我变得比以前更富裕（远胜过储蓄），那么干脆放弃或减少储蓄，放心大胆的消费。因此，从消费拉动经济摆脱低迷的角度而言，楼市的下行周期也将是无法一直持续的，否则你家资产不停缩水，你更缺乏消费欲望了，就会成为一个不断疲软的死循环，而历史告诉我们人类社会的经济发展呈现的是周期性渐进状态，持续向下是不可能的。

虽然房地产行业或许会永续存在，但具体的公司个体确实可能因挺不过寒冬期，在新的景气周期来临前玩完。在我看来，居于头部地位的房企只有两种情况下可能走向衰败，甚至彻底的价值毁灭。一是过度杠杆，例如喜欢弯道超车的恒大、融创；二是胡乱多元化，这一点也基本是资本市场的共识。能回避这两点的龙头房企，其行业地位大体是稳固的，只要行业还有未来，它们就大概率还会继续再现滋润的日子。事实上，房地产的周期属性和养殖业有点类似，市场的具体周期节点是无从把握的，基本是一门养十年，亏三年、赚七年的生意。唯一的关键是不择时，年年养，管理的技巧是在市场不好的时候也能保住年年养的钱，以及找到便宜的饲料。

经典著作《股市长线法宝》、《投资者的未来》的作者，沃顿商学院著名财经教授杰米里.西格尔认为股票投资的长期回报并不取决于增长，而是取决于实际增长与投资者预期之间的差值。假如未来楼市不出现崩溃，而像管理层所期待的那样稳步缓慢增长，那么你觉得现阶段以０增长甚至萎缩预期的房地产是否能够对号入座呢。

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